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如何理解“930”地产松绑?

2022-10-11 12:30:31 来源:网易

  历史上,“930”往往是房地产政策出台的重要窗口,今年也没令市场失望。

  国庆小长期前两天,央行、银保监会、财政部、税务总局“一键三连”,三项刺激需求的政策密集出台,力度超市场预期。

  这些政策有哪些重要特征?市场如何评价?预期会带来怎样的效果?

  01

  地产锐观察

  政策内容及特征

  ——力度超预期+自上而下

  2022.930 地产放松政策汇总

  政策一:阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限

  9月29日晚央行银保监会发布通知,对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前“因城施策”可自主决定阶段性维持、下调或者取消当地首套住房商贷利率下限。

  目前,国家统计局统计的70个大中城市中,有23城符合条件。

  政策:下调首套住房公积金贷款利率

  9月30日晚,央行宣布下调首套个人住房公积金贷款利率15bps,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%,已降至历史最低值。

  政策换购住房个人所得税退税

  9月30日财政部、税务总局公布,自2022年10月1日至2023年12月31日,对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

  国盛证券研究认为,本轮930政策组合拳具备三大特征:力度空前+形式突破+自上而下。相较于去年底以来的各地因城施策,本次中央直接出手,覆盖范围较广、信号意义较强,有助于提振市场信心、改善居民预期。

  安信证券研究认为,本次三项全国性政策集中出台,为近年首次,政策对居民住房需求的支持力度加大。

  02

  地产锐观察

  政策效果分析

  ——个税返还效果大,看一线传导

  首先,看下调首套房贷利率下限。

  国家统计局监测的70个大中城市中,有23个城市满足下调首套房贷利率的要求,包括:

  天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州和大理等。

  民生证券研究认为,此次首套房贷利率下限针对性调整,逻辑上可刺激购房需求,但政策提振效果还需观察。

  一是针对刚需而言,当前较为缺乏购房“第一桶金”,收入预期也待改善,非刚需也受制于“房住不炒”;

  二是覆盖城市能级整体偏低;

  三是调整前已有不少城市按最低利率标准执行,故其边际带动作用还需观察。

  国盛证券认为,虽然本次放宽房贷利率下限力度加大,但也有限制,一是时间截至2022年底前,如不延长则仅对今年四季度有作用;二是比较热门的一二线城市基本都不符合要求。

  市场总体分析,满足阶段性放宽首套房贷利率下限的城市以弱二三线城市为主,这些城市购房需求端本身偏弱,预计刺激效果有限。

  其次,看下调个人首套公积金房贷利率。

  民生证券研究认为,时隔7年央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率,叠加各地公积金新政,旨在协同激发住房刚性需求。

  中信证券认为,公积金一直都是我国居民住房杠杆中仅次于商贷的第二大组成部分,此次公积金贷款利率的下调,能进一步降低居民的购房负担,相信市场销售会随利率下行而继续复苏。

  国盛证券则认为,近年来,公积金贷款利率与商贷利率利差约在2.3个百分点,而今年上半年已经快速收窄至1.5个点,指向本次下调公积金贷款利率是同步被动调整,预计刺激效果有限。

  再次,看个人所得税退税。

  购房个人所得税有2种计算方式:

  一是按照房屋总价计征,税率1%,部分城市针对非普宅执行1.5%或2%;

  二是按照房屋总价-房屋原值及各项费用后的差额的20%计征。

  申万宏源研究认为,在实际执行过程中,全国大部分城市采取了第一种总额1-2%的计税方式,对应退税占比房款为1-2%;

  而北京和兰州采取第二种差额计税的计税方式,对应退税占比房款将显著高于1-2%、甚至可达到10%上下,因而此次个税退税政策对北京和兰州的利好程度更大。

  申万宏源认为,无论哪一种计税方式的抵税力度,都明确表明了政府鼓励房屋置换的态度,都将有利于重新激活自2021年7月以来几乎停滞的一二手房交易链条,预计将有效提振市场成交量。

  国泰君安研究认为,在一线城市由于非满五唯一及非普住宅限定严格,为了规避高额个税,大多采取原价过网签的形式,这会导致购房门槛过高,几乎等同于全款。此次个税返还政策,将极大活跃一线城市,尤其是北京和上海的楼市。

  国泰君安同时认为,个税返还政策预计会带来一线城市二手房传导到新房的活跃作用,同时从一线城市传导到二线城市的活跃作用。

  中信证券同时认为,政策采取的是新购房屋时退税(而不是卖房时免税),有利于居民在一定期限内释放合理居住需求。

  03

  地产锐观察

  业内进一步建议

  ——改变预期才能改变趋势

  总体而言,研究机构普遍认为,此次“930”政策加码下,四季度地产销售会边际改善,但中长期还需观察。

  民生证券认为,地产销售及投资改善仍存在几点核心约束:

  1)居民购房意愿和能力均偏弱,因当前行业风险仍未出清,一定程度影响居民购买期房的信心;同时经济增速下行压力仍存,居民收入预期也受到影响,居民购房能力亦有不足;

  2)保项目不保主体之下,地产行业风险尚未出清,叠加预售资金监管愈发严格,将进一步拉长从销售改善到促进投资的逻辑链条;

  3)当前低能级城市的房地产市场面临更大的下行压力,其需求回暖需更加强力的政策刺激。

  国盛证券研究认为,对比历史经验和当前实际约束,四季度地产修复动能有望提升,但显著回暖较难。

  一方面,前期各地政策持续发力,地产需求已有触底反弹迹象,叠加本次政策有时间限制,理论上可能刺激地产消费需求加速、提前释放,助力四季度地产景气修复。

  但另一方面,“房住不炒”的大基调没有改变,中央对放松地产仍有定力,叠加疫情持续反复、居民偏保守的大环境,仅靠利率下行、退税的效果有限,地产景气度修复需要“地产进一步放松+疫情受控配合”。

  如需求端,降低首付比、调整认房认贷标准、适度放松核心一二线限购限售等;供给端,放松房企股权融资、调整预售金管理和三条红线等。

  中信证券研究认为,房地产市场仍然存在两个亟待解决的问题,即企业不断被迫用经营回款偿付债务,信用可能继续出险,和在建资金不足,部分项目延期交付。这两个问题又和新房销售问题共振。解决三个问题最好的抓手是提振销售去化速度。

  安信证券研究认为,稳定销售需满足两个条件:1)让居民“敢买房”,解决“保交付”的问题;2)让居民“愿买房”,解决“购房预期”的问题。

  此次集中出台的三项政策均以支持居住需求为目标,更多是为地产销售“托市”而非“举市”,预计地产销售仍在震荡磨底阶段。

  招商证券研究认为,按照当前政策,房贷利率最低可降至4.1%左右,仍高于居民收入增速(上半年为3.6%)。稳定购房需求,继续出台有力的稳增长政策、促进居民收入和预期回升也至关重要。

  招商证券认为,改变预期才能改变趋势,尽管当前房地产仍然面临人口、收入、债务控制等约束,但此次“930”政策对症下药,对后续政策效果总体持乐观态度。

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