构筑第二曲线，房企向阳而生

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

房地产市场下行、行业不确定性剧增，这是房地产及其上下游行业从业者正在经历的变幻时期。

走过高山行至低谷，如何拨开迷雾继续坚定前行，是整个房地产行业必须直面的课题。从业者对之有充分的共识，居住需求不会凭空消失，人们对美好生活的向往更加强烈，围绕居住提供产品及服务，房地产行业新的市场空间也将被打开。

从高周转高杠杆的类金融化商业模式切入至居住服务赛道，这对从业者们是机遇，更是挑战。面对当下，从业者们更应转变思维顺应变化，在向阳的赛道上，寻找确定性的增长。

2022年7月29日，在“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”的六方会谈《第二曲线：存量大时代的机遇和挑战》中，与会嘉宾研讨了房后服务的市场机会，探讨了居住服务领域的成长模式。在新的时代背景下，房企的第二增长曲线日渐清晰，新的发展模式渐行渐近。

大有可为

房后市场规模与房地产不可同日而语，不过它的高光点在于这是一门确定性高且持续性强的生意。

合景悠活副总裁王中琦在会谈中表示，不管房地产行业怎么变化，对于物业服务行业而言，春天还有很长，我们也还有很长的坡道可以去发展。

这种认识是基于物业服务的特性。

融创服务集团执行董事兼首席财务官及副总裁杨曼就指，物业服务是轻资产业务，对财务杠杆依赖低。相对于地产开发偏向一次性的业务模式，物业服务更具有持续性，也因此，从发展阶段来看，地产开发已经处在中后期，物业服务仍旧处在非常初期的阶段，具有较大的发展空间。

“地产开发业务当前的波动只会对物业服务行业增速产生一定影响，长远来看，物业服务行业在方向和趋势上都不会有大的改变。恰恰相反，当前的波动只会倒逼物业服务企业更好地挖掘行业自身的发展潜力。”杨曼说。

碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏也持相同观点。黄鹏表示，物业服务行业具有巨大的延展性和韧性，其本身的经营模式具有抗周期、轻资产的特点，业务延伸上也有多元化的可能。

延展性和韧性巨大，表现在物业服务可以为业主和客户提供的外延可以不断延伸之上。

黄鹏就认为，在物业企业服务的人口基数足够大之时，也有越来越多能够对客户提供服务的场景诞生。“长期来看，物业服务的长期增长并不需要担心，物业市场还可以高速成长十年。如果基于资产和客户的服务之上，整体的市场空间高达10万亿以上，而且整个物业行业对此也有共识。”

来自商管领域的企业代表万物梁行CEO叶世源也谈到，在中国，IFM这类综合设施管理服务的外包规模比起全球的平均水平仍然有一定差距，但随着物业企业对之的重视，这类服务也录得较快增速，整个市场也越来越成熟。“伴随着中国经济的良好发展势头，IFM将是商企物业赛道的下一个主战场。”

模式重构

尽管居住市场空间巨大，但面对房地产市场不断下行的冲击，应对随之而来的增长瓶颈，是当务之急。

新城悦的动作可以作为一个典型案例。

新城悦服务首席战略官尤建峰介绍道，2022年3月，新城悦服务提出了“大社区+大后勤”战略，基于目前新城悦服务的主要业态——住宅业态和非住宅业态，针对不同的客户群体，进行全新的战略排布。

融创服务的应对与之类似。杨曼表示，一方面是通过市场化方式，从市场存量项目中做大业务规模，尽管从长期来看，新增的住宅项目会减少，但存量项目空间巨大。另一方面，在业态布局上，除了住宅类项目，非住宅类也是很大的业务增长点，融创服务当前即在展馆类和医院类方面寻求突破。此外，社区价值也是物业服务可以重点挖潜的关键。

聚焦代建领域的旭辉建管对市场的冷暖感知更加真切。

旭辉建管总裁吴俊就称，在代建业务拓展上，应将全项目周期的开发运营管理的经验，通过智能制造的建造能力、解决复杂产品问题的解题能力等，转化为客户提供服务。

此外，也应该不要有甲方心态，以东家的视角、管家的身份、专家的能力和“长工”的心态，用乙方的思维解决问题。

商管领域企业的应对可以相对从容，却也并非一蹴而就。

以万物梁行为例，根据叶世源的观察，随着互联网、新能源以及高端制造业等行业的不断发展，综合设施管理服务的需求也进一步被催生，因此未来物业企业在这一领域也将有更多的增量机会。

叶世源表示，随着大开发时代进入尾声，物业企业能够突围应该基于两个方面，一是横向拓宽服务边界服务更多客户，二是深度挖掘客户需求，提供更深度的服务。

王中琦也提到，未来物业服务行业还有许多的机会等待挖掘。“随着服务领域的延展，有许多不同业态和专项服务的市场等待我们去开拓和完善，因此要求物业企业应该有全业态发展的能力，也可以更关注差异化的品牌和产品打造，一个市场足够大，企业之间没有必要在小范围内拼杀内卷，可以开辟更多的蓝海赛道。”

向阳而生

资本市场过去一年对房地产服务行业的态度有变。这与企业自身的治理以及行业所处的环境有关。要让资本市场对之重建信任，除了在经营业绩上有所成就以外，更应该对企业的信息透明度有显著提升。

黄鹏就分析称，在运营体系方面，物业企业本身的业务要做到稳健发展，能够应对外部客观因素的挑战，保持足够的竞争力，扎实地稳住业务基本盘；从公司治理角度，则要让资本市场对之产生足够信任，要做到财务健康、管理透明和业务独立。

王中琦则认为，资本市场态度转淡对企业而言是必经之路，对企业的成长是有益的。

“物业行业与资本市场打交道的时间不长，经验不够丰富，因而两者的相处过程是相互了解和磨合的。物业行业在过去一段时间享受了房地产成长的红利，也要做好迎接挑战的心理建设。短期来看，许多公司也都被深深教育了一课，短期的财务收益再精彩资本市场也不会对之有多大的反响。”王中琦说。

王中琦提到，应该做好自己的业务底盘，追求规模经济的同时多思考如何解决规模不经济的问题，“服务本身要回归初心，关注客户满意度和服务质量。未来，良好的经营能力自然会表现出优秀的经营业绩，其他的就交给资本市场了，你若盛开，清风自来。”

尤建峰也提到，物业服务应该回归初心。

尤建峰表示，物业估值具备长期性，应回归本心追求有质增长。“资本市场对物业行业的考量是长期且动态的，因此不会因为市场的短期波动而导致整个市场整体萎靡不振，物业行业的发展逻辑及发展方向也不会因为市场的一时波动而改变。”

“不论资本力量如何重塑，物业行业的发展逻辑并不会因之改变，物企和物业从业人员在今天要更加坚守自己的初心，物业是类公共服务行业，好的服务品质才是追求有质量增长的前提。”尤建峰强调。