贝壳找房李文杰：房地产市场没有落幕，只是增速“换挡”

21世纪经济报道记者 张敏 实习生 李佳媛 北京报道

7月29日，“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”召开，大会主题为“风雨蜕变：良性循环下的模式重构”。会上，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰发表了题为“楼市反弹下的政策长效机制”的主题演讲，他表示，今年以来，地方政府出台了多项稳楼市政策，对市场信心的恢复起到了决定性作用。

今年以来，已有超过100个城市出台了各类稳楼市政策，经过几个月的筑底，到6月，市场有所升温。李文杰认为，随着政策对市场信心的提振，今年房地产市场最低迷的时候已经过去，市场有望在下半年走上触底反弹之路。

李文杰还表示，各地出台的多项稳楼市政策中，有不少创新内容，“这些创新是为未来整个房地产的长效机制进行探索”。

从中长期来看，他表示，房地产不是落幕，只是增速换挡，随着适龄购房人口和新型城镇化的支撑，未来十年，房地产市场仍会保持很大的体量。

信心的修复

去年下半年以来，因信贷政策紧缩，房地产市场交易出现下滑。进入2022年，在各项稳楼市政策的提振作用下，市场信心有所恢复，经过几个月的筑底，6月以来，市场交易状况有所升温。

根据贝壳研究院的统计，目前，以京沪为代表的一线城市市场修复状态较好，成都、杭州、合肥等部分二线城市的修复力度仍然明显，但三四线市场仍处于低迷状态。

从区域来看，李文杰指出，城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群，本身需求基本面良好，在上海疫情好转和政策支持下，南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力，环比增长势头比较明显。

其中，二手房市场的修复明显好于新房。贝壳研究院统计的重点50城新房案场和二手带看指数显示，春节以来，二手房市场的案场人气高于新房，特别是6月份，客户明显增长，新房增长了20%，二手房增长了40%。7月以来，二手房带看指数持续上涨，表明二手房市场持续修复。而新房市场由于债务风险、项目停工停贷等问题的影响，案场指数开始向下。

从需求结构来看，贝壳研究院指出，刚性需求仍然是主体，首次置业和改善性需求的比例超过80%。其中，改善需求占比过半，二线城市的改善性需求占比较高。

事实上，当前的市场恢复势头仍然较为脆弱。房企债务压力，以及近期出现的停工停贷的影响，使得购房者的信心有所波动。加之传统淡季到来，使得7月以来，购房者的入市信心有所下降。

但李文杰认为，整体市场仍然处在复苏的状态中，政策的力度是比较明显的，对整个市场的信心恢复起到了决定性的作用。

长效机制的六个方向

为支持合理住房需求，今年以来各地出台的稳楼市政策中，有较多的创新条款。

李文杰认为，这些创新可以分为两个方面。在放宽购房资格方面，体现为放宽本地户籍居民限购套数，缩短非本地户籍具名社保年限，缩小限购区域范围；放宽落户条件，鼓励人才落户；增加二胎及以上家庭限购套数；放松限售限制等。

在资金支持方面，体现为降低购房首付比例，放宽二套购房认定标准，降低房贷利率；提高公积金贷款额度，降低首付比例，放宽使用限制；减免个人住房转让增值税、契税；加大购房补贴力度等。

他认为，这些创新是为房地产长效机制进行探索。综合我国房地产市场的发展阶段和市场特征，房地产长效机制将有6个主要方向：

在土地端，强调多元化供给，推广“限房价，竞地价，竞保障房面积”的土地出让方式；在金融端，通过降杠杆来降低房贷成本，同时防止金融风险；在房企端，合理控制债务比例，强化预售资金的监管，确保交楼；在需求端，鼓励落户，多孩家庭允许多购；在业主端，鼓励刚需与改善性需求，放松限售政策，增加流通；在租购并举方面，赋予租房消费者和购房者同等的权利。

房地产增速“换挡”

虽然仍存在一些不确定因素，但李文杰对市场的复苏势头较为乐观。他指出，市场已经进入到新的周期，热点城市的复苏，将带动市场的整体复苏势头。

房企方面，挺过今年6月、7月的债务到期峰值月份后，流动性压力也会大大缓解。“预计在三季度末、四季度初，新房单月销售有望同比转正。”

李文杰预计，今年的新房交易规模达到13.8万亿，二手房交易规模达到5.6万亿，同比分别下降15%和20%。

从中长期来看，经过多年的高速增长后，房地产的角色正在发生变化。李文杰表示，从2003年开始，中国房地产市场出现了多年的波动式增长。2021年下半年，在强力的去杠杆举措下，市场出现波动，并导致了去年下半年以来房企的各种危机。

在此过程中，人口、土地、金融等红利的消退，以及我国城市化进程进入新阶段，都意味着房地产的内生动力有所减弱。“一是城市人口增速，经济增速与收入增长都出现放缓，对住房的需求，包括投资需求都不再那么强烈，二是国内政策显然不再以房地产作为主要依赖，但一定比例的开发投资是经济和生活的基本需要。”

在李文杰看来，政府给房地产开发行业的定位是“压舱石”和“稳定器”，不能没有，不可过度。房地产市场没有落幕，只是增速换挡。

因此，李文杰认为，房地产市场的需求仍有足够的支撑。一方面，城镇适龄人口仍将保持较大的规模；另一方面，新型城镇化的推进，也将带来大量需求。因此，“未来10年，房地产市场依然会保持很大的体量。”

但未来市场结构会发生一定的变化，二手房交易规模会加速上升，并逐渐与新房交易并驾齐驱。