经济回暖积极因素增多 北京企业办公需求逐步释放
2023-09-27 07:58:15
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第三季度北京甲级办公楼市场新项目集中入市，需求如期恢复。高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，三季度是今年新增供应入市最集中的一个时间段，合计超过44万平方米（不包含非市场化的自用楼宇和大宗买卖交易楼宇），占全年新入市甲级写字楼总量的66%。在需求表现方面，本季度甲级写字楼净吸纳量大幅回升至16.8万平方米。 三季度甲级净吸纳量快速回升金融街需求外溢持续 三季度随着国家出台多项刺激经济发展的政策，经济回暖的积极因素正在增多，宏观需求表现有企稳回升的迹象。截至今年前三季度，北京市新入市甲级项目累计超过54万平方米，累计净吸纳量6万平方米，于三季度转正。空置率在三季度环比上升1.9%达到19.5%；净有效租金持续下降至309.9元每月每平米，环比降幅2.3%。 过去三年的时间周期来看，金融街仍然是具有国央企背景的金融企业最青睐的子市场，成交面积占比排名第一，超过21%。CBD紧随其后(主要由于中服地块北区项目相继入市，开启了国央企金融集团办公空间整合的序幕。)金融街需求外溢带动周边子市场，新入市项目普遍受益金融街常年来有限的办公空间导致了大面积需求外溢到临近的丽泽和亚奥子市场，两个子市场的成交占比分别达到17%和119%。两个区域的新建项目为企业提供了充足的可选空间，同时又具有较高的性价比，是金融街企业升级整合办公空间的首选。 
北京各甲级写字楼商圈空置率与租金走势情况 高力国际认为目前市场有三点值得关注： 第一，净吸纳量大幅回升主要由新项目预租去化所致。本季度入市的新项目预租去化就达到16.9万平方米，存量项目本季度净吸纳量仅是正负零左右的水平。也就是说，本季度的净吸纳量全部都是由于新项目在入市前一年左右的时间内陆续预租贡献所得，本季度存量项目实际上并未去化。因此仅就整个市场而言，这个数据并不意味着市场需求在第三季度出现了明显回升。 第二，仅看存量项目净吸纳量的表现，市场需求呈现逐步改善的趋势。虽然存量项目空置面积仍未实现去化，但相较于过去两个季度负5到6万左右的水平，三季度存量项目净吸纳量的表现说明需求确实在触底恢复中。 第三，从需求侧来看，国央企扮演了新项目去化的主力。本季度新项目去化的16.9万平方米中，国央企去化的总量达到13.7万平方米，占比超过80%。在降本增效的大背景下，国央企选择在租金下行期进行办公空间的整合和升级，仅从新入市项目的国央企大宗租赁成交来看，整合搬迁类需求至少占到六到七成。 乙级市场三季度需求侧改善 第三季度北京市乙级市场净吸纳量达到4.1万平方米。本季度乙级市场仅有一个新项目入市，市场空置率维持在18.5%，租金季度环比降低2%达到207.5元每月每平米。 陆明认为，随着中关村和望京酒仙桥市场退租情况逐步进入尾声，本季度乙级市场也开始逐步恢复去化，同时以价换量的租赁策略初步取得市场认可。与2022年一季度乙级市场的净有效租金相比，中关村降幅达到23%，望京酒仙桥降幅达到15%。本季度净吸纳量转正结束了乙级市场连续五个季度负净吸纳量的情况。但截至目前，今年乙级市场的累积净吸纳量依然是负12万平方米左右，年终净吸纳量为负数基本上已经无法避免。在过去的五个季度，乙级市场累积空出超过35万平方米。在本季度之前，中关村连续6个季度负净吸纳量，累计空出面积超过16万平方米；望京酒仙桥连续7个季度负净吸纳量，累计空出面积超过14万平方米。 办公楼市场或将无法避免租金中枢持续下移 中国经济的新旧动能转换和产业结构调整优化是个长期的系统性工程，短期内经济增长仍将受制于过去高速增长阶段所形成的经济增长的模式。 陆明表示，需求不足的问题可能会长期困扰市场增长。如果需求不足和低通胀持续，北京办公楼市场或将无法避免租金中枢持续下移，甲级市场平均净有效租金重回“2”时代或许只是时间问题。展望第四季度，在市场没有出现实质去化的前提下，高力国际依然维持年底甲级市场空置率超过20%的预判，同时如果北部市场退租持续，北部甲级市场空置率也将超过20%。 |
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